إضاءة قانونية على إدارة المجمعات السكنية في تركيا
تعرف مهمة إدارة المجمعات السكنية بأنها إدارة وتنسيق وتسيير الأعمال الخاصة باستمرار المرافق في المجمع السكني الأساسية منها والإضافية الخاصة بخدمة سكان المجمع وتوفير كل ما يلزم لهم، وتتضمن بشكل عام خدمات الحراسة وصيانة المبنى والنظافة بالإضافة الى المرافق العامة ويمكن أن يضاف الى هذه القائمة خدمات أخرى حسب المجمع.
وينظم عمل هذه الخدمات مجموعة من القوانين والتعليمات التنفيذية ويأتي على رأسها قانون الملكية الطابقية، وتنص هذه القوانين على أن مالك أو مالكي العقارات في تركيا يمتلكون السلطة القانونية الأعلى لهذا العقار وبالتالي لديهم السلطة في تعيين المدراء ووضع خطط الإدارة وتقييم الأداء.
تعيين مدير المجمع السكني:
تنص القوانين والأنظمة التركية على تعيين مدير العقار وذلك وفق المادة رقم المادة 34 من قانون الملكية الطابقية وذلك عندما يكون العقار مؤلف من ثمانية أجزاء أو أكثر من الأجزاء العقارية المستقلة، أما في حال كانت جميع هذه الأجزاء تتبع لمالك واحد فيتم اعتبار المالك هو المدير القانوني للعقار.
ومن الممكن أن يتم تعيين مدراء للمجمعات السكنية وفق ما ينص عليه القانون ومن الممكن أن يكون المدير من ضمن المالكين أو خارجهم ويتم تعيين المدير بالاتفاق بين المالكين والذين يعتبرون السلطة القانونية لإدارة المجمع، أما في حال حصول أي خلاف ولم يتم تعيين مدير للعقار فيتم اللجوء الى محكمة الصلح الأقرب الى منطقة العقار.
ويعتبر المدير الوكيل القانوني عن المالكين وممثل عنهم فيما يخص العقار الرئيسي وتكمن مهمته في اطلاع مجلس المالكين على أي امر قانوني يقوم بتوليه بالنيابة عنهم.
وتدوم فترة تولي مدير العقار في تركيا لمهامه سنة واحدة فقط وفق القوانين والأنظمة وعند انقضاء هذه الفترة يتم عقد اجتماع يتم فيه اختيار مدير جديد، أما عند تعيين مدير من قبل محكمة الصلح فتكوت فترة توليه للمنصب 6 أشهر.
ولا يعتبر المدير المالي مسؤولاً عن أي مشاكل مالية تتعلق بالمالكين والتي نتجت عن التأخر في دفع الالتزامات المالية.
ما هو مشروع خطة إدارة المجمع السكني؟ وما هي أسس إعداده؟
تعرف خطة إدارة المجمع السكني بأنها الخطة التي تتضمن كافة الأعمال والخدمات التي سيتم تنفيذها من قبل إدارة المجمع السكني ووضع ميزانية متوقعة لهذه الأعمال ولفترة تمتد لعام واحد.
ويجب أن تحتوي خطة إدارة المجمع السكني على عدة بنود وفق ما تنص عليه المادة 37 من قانون الملكية الطابقية، وهذه المواد هي:
- المصاريف اللازمة لتخديم العقار الرئيسي لمدة لا تقل عن عام كامل.
- التكاليف التقديرية المترتبة على كل مالك وفق نسبة أسهمه في العقار الرئيسي والتي تحتوي على النفقات التالية:
- يتم توزيع التكاليف الخاصة بالبواب، ومسؤول صيانة التدفئة والحارس، والمشرف على الحدائق بالتساوي على جميع المالكين.
- أما بالنسبة لمصاريف تأمينات العقار الرئيسي، وتكاليف تشغيل وصيانة المرافق المشتركة، ومصاريف الصيانة العامة وراتب المدير فيتم توزيعها وفق حصة كل مالك من العقار.
بعد أن يتم إعداد الخطة يتم إرسالها الى جميع المالكين ويتم منحهم مدة أسبوع من تاريخ الإرسال لمراجعة الخطة وإعطاء أي ملاحظات أو الاعتراض على أي مادة ومن ثم يتم عقد اجتماع مجلس المالكين ودراسة الاعتراضات ومن ثم الموافقة على الخطة التي يسري مفعولها مدة سنة كاملة.
