الفقاعة العقارية ما هي وكيف تحدث؟
سنتكلم في هذا المقال عن كل ما يهم معرفته عن الفقاعة العقارية والتي تتشكل بشكل اعتيادي ودوري في الأوساط العقارية سواء المحلية أو العالمية.
وهي نوع من أنواع الفقاعات الاقتصادية وتحدث نتيجة تضخم كبير في أسعار العقارات وبشكل سريع جداً لتصل الى مرحلة تتجاوز فيها السعر الطبيعي بفارق ضخم مما يسبب حالة من الركود في أسواق العقارات وانخفاض الطلب ومن ثم تبدأ هذه الأسعار بالتدني أيضاً بشكل متسارع ومفاجئ.
سلبيات وعيوب الفقاعة العقارية
كما ذكرنا سابقاً عندما تنفجر الفقاعة العقارية تتدنى الأسعار بشكل ضخم مما يؤدي الى انتشار المضاربة وفشل المقترضين في سداد أسعار العقارات كونها تتجاوز القيمة السوقية لممتلكاتهم بفارق كبير، ويأتي الإفلاس في هذه المرحلة كنتيجة طبيعية عن انفجار الفقاعة العقارية بالإضافة الى انخفاض احتمالية الحصول على عقار ملائم، كل هذا يؤثر سلباً على النشاط الاقتصادي في البلاد.
تعد الزيادة في أسعار العقارات من المؤشرات التي تدل على قرب حصول الفقاعة العقارية، مما يؤدي الى انخفاض عدد الأشخاص القادرين على شراء العقارات ومن ثم يحدث تضخم الأسعار غير المنطقي وغير الواقعي، ويرافق هذه الأمر إضراب عام عن شراء العقارات، ومن العلامات الرئيسية على الفقاعة العقارية هو انسحاب كبار المستثمرين وسحبهم للأرباح عند حدوث الفقاعة أو قبلها.
توقيت انفجار الفقاعة العقارية
تستمر الفقاعة العقارية في التضخم الى أن تصل لمرحلة تصبح الأسعار غير منطقية ولا تعكس الحقيقة السعرية لأي عقار وهنا تنفجر الفقاعة أخيراً.
وإذا أردنا أن نتعمق في الموضوع بشكل أكبر نجد أن الفقاعة العقارية تنتج عن البناء المتزايد نتيجة لكثرة الطلب الى مرحلة يتناقص فيها الطلب بشكل كبير بينما يزداد العرض وهنا تتدنى مستويات المبيعات ويرافقها انخفاض كبير في الأسعار، ولكن لا يتوقف الأمر عند هذا الحد بل تكمن هنا مرحلة إدراك المخاطر في سوق العقارات.
وهنا تظهر مجموعة من العلامات التي تؤكد هذه المخاطر، وهي:
- إن عدم منطقية أسعار العقارات تجعل معظم المستثمرين غير قادرين على شراء العقارات مما يسبب انخفاض في المبيعات وبالتالي مما يؤثر سلباً على أصحاب المنازل الحاليين.
- تراجع المستوى الاقتصادي العام مما يؤدي الى انخفاض الدخل المتاح وانخفاض الطلب على العقارات بالإضافة الى قلة فرص العمل.
- في النهاية يتم تشديد شروط ومعايير الائتمان مما يؤدي الى انسحاب المضاربين من سوق العقارات وتبدأ الأسعار في التدني.
في نهاية الأمر من الأفضل أن يكون العرض والطلب في حالة توازن لتكون الأسعار منطقية وتعبر بشكل واقعي عن حالة السوق.
